Ko razmišljajo o nakupu nepremičnine v tujini, se mnogi sprašujejo, kako kupiti stanovanje v Španiji. To je država, ki poleg lepega vremena in bogate kulture ponuja tudi privlačne naložbene priložnosti.
Če sanjate o lastnem kotičku v enem od španskih mest ali na obali, je ta vodnik namenjen prav vam. Vsebuje vse ključne informacije, ki vam bodo pomagale razumeti postopek nakupa stanovanja v Španiji.
Kako kupiti stanovanje v Španiji?
V Španiji so sanje o lastnem kotičku zelo pogoste, saj ima približno 80 % prebivalcev v lasti lastno stanovanje ali hišo, pri čemer mnogi niso več obremenjeni s hipoteko. Država se je med svetovno finančno krizo znašla v hudih težavah, ki so močno prizadele nepremičninski trg. Cene stanovanj so se znižale tudi do 30 %, vendar so se v zadnjih letih stabilizirale.
Od leta 2016 se cene nepremičnin v Španiji postopoma zvišujejo. Čeprav je pandemija COVID-19 vplivala na trg v letu 2020, uradni podatki kažejo, da so se povprečne cene nepremičnin v drugem četrtletju letošnjega leta zvišale. Prodajne cene so se na letni ravni povečale za 2,1 odstotka, od tega cene novogradenj za 4,2 odstotka, rabljenih stanovanj pa za 1,8 odstotka.
Razumljivo je, da se je število transakcij odkupa nepremičnin znatno zmanjšalo. Vladni statistični podatki kažejo, da mednarodni kupci v Španiji vsako četrtletje kupijo približno 18.000-25.000 stanovanj. V drugem četrtletju leta 2020 je ta številka padla pod 10 000.
Celoten gospodarski vpliv pandemije COVID-19 na španski nepremičninski trg še ni znan. Strokovnjaki za nepremičnine predvidevajo, da bi se lahko vrednost nepremičnin kratkoročno znižala za 5-10 %.
Bolje kupiti ali najeti nepremičnino v Španiji?
Za odločitev o nakupu ali najemu stanovanja v Španiji je treba poznati razmere na lokalnem trgu. Upoštevati je treba tveganje goljufij, visoke davke na kapitalski dobiček in nestanovitnost cen nepremičnin.
Spreminja se tudi najemni trg, zlasti po tem, ko so nekatere regije uvedle strožje predpise za kratkoročni najem. Ti predpisi, ki se razlikujejo od regije do regije, lahko vplivajo na odločitve o naložbah.
Glede na te dejavnike je najem morda ugodnejši za tiste, ki načrtujejo krajše bivanje v Španiji. Zlasti zaradi visokih davkov na kapitalski dobiček.
Ali lahko tujci kupijo stanovanje v Španiji?
Španija odpira svoja vrata tujcem, ki želijo kupiti nepremičnino, s čimer je postopek nakupa relativno preprost in zmanjšuje možnost pogostih napak pri nakupu hiše. Pravila nakupa so pregledna.
Pred izvedbo transakcije je treba pridobiti finančno številko, ki jo lahko dobite na policijski postaji s potnim listom v roki. Za državljane Španije in držav Evropske unije je ta postopek običajno zaključen še isti dan. Za državljane drugih držav pa lahko traja več tednov.
Španija za tuje lastnike nepremičnin ponuja tudi program zlatih vizumov. V okviru tega programa je mogoče z naložbo več kot 500 000 EUR v španske nepremičnine pridobiti vizum za prebivanje. Program zlatega vizuma je zelo priljubljen. Zlasti med vlagatelji iz držav zunaj Evropske unije, vključno z upokojenci in kupci počitniških domov.
Kako po korakih kupiti stanovanje v Španiji?
Nakup nepremičnine v Španiji se začne z določitvijo proračuna glede na namen nakupa: stanovanje za bivanje, počitniški dom ali naložba. Pomembno je, da preverite svoje kreditne možnosti in določite znesek, ki si ga lahko privoščite. Naslednji korak je pridobitev identifikacijske številke NIE, ki je potrebna za davčno registracijo in odprtje bančnega računa v Španiji. Poiščite tudi izkušenega odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Ko izberete svojo sanjsko nepremičnino, oddajte ponudbo. Ko je sprejeta, sestavite pogodbo o rezervaciji Contrato de Reserva. To pa omogoča izvedbo skrbnega pregleda glede dolgov in zakonitosti dokumentov. Takrat se plača tudi varščina, ki je zavarovana do zaključka postopka. Priporoča se tudi tehnični pregled nepremičnine.
Zaključek nakupa vključuje podpis predpogodbe, plačilo varščine in nazadnje podpis pogodbe Escritura de compraventa s prodajalcem, s čimer se zaključi postopek nakupa. Plačati je treba preostali znesek in pristojbine, odvetnik pa bo prodajo registriral pri Notaria Publica.
Stroški nakupa nepremičnine v Španiji
Pri načrtovanju nakupa nepremičnine v Španiji je treba upoštevati, da se cene glede na lokacijo zelo razlikujejo. V velikih mestih, kot sta Madrid in Barcelona, ter v turistično privlačnih obalnih regijah so cene višje. Vendar pa trg ponuja širok izbor nepremičnin, tako da lahko najdete možnosti, ki ustrezajo različnim proračunom.
Povprečne cene v središčih večjih mest so se gibale med približno 427,75 in 474,22 USD na kvadratni meter. Zunaj središč pa je bilo mogoče najti ponudbe od 143,06 USD do 338,89 USD na kvadratni meter. To kaže na velike razlike in možnost prilagajanja nakupa individualnim željam.
Analiza trga pred pandemijo COVID-19 je pokazala, da so se cene nepremičnin zvišale, in sicer so povprečne cene dosegle 1 649 EUR na kvadratni meter v glavnih mestih ter 1 604 EUR na Balearskih in Kanarskih otokih. Na najdražjih območjih, kot so San Sebastian, Barcelona in Madrid, so cene dosegle 3.600 EUR na kvadratni meter.
Kako najti in izbrati nepremičnino v Španiji?
Izbira prave nepremičnine v Španiji ima lahko več oblik. Uporabite lahko storitve nepremičninske agencije, kupite neposredno od lastnika prek spletnega portala ali poiščete oglase in priporočila v izbranih soseskah. Sodelovanje z nepremičninsko agencijo pogosto vključuje pristojbine prodajalca, ki znašajo od 2,5 do 3 % vrednosti nepremičnine. Za prve kupce v Španiji.
Podpora specializiranega posrednika je lahko neprecenljiva. Vendar se zavedajte, da je takšna storitev povezana z dodatnimi stroški. Spletna mesta, kot sta Idealista ali Fotocasa, so lahko dobro izhodišče za lastno iskanje.
Izbira med stanovanjsko in naložbeno nepremičnino je odvisna od individualnih potreb. Španija ponuja široko izbiro stanovanj, hiš ali gradbenih parcel. Pomembno je dobro premisliti, ali bo nepremičnina služila kot dom ali kot naložba. Nič ne more nadomestiti neposrednega obiska in pogovora z domačini, da boste bolje spoznali območje in našli popoln kraj za vas.
Vendar je treba biti previden in se izogibati pastem. Na primer prevare z nepremičninami, prodanimi po načrtu, ki se ne uresničijo, ali nezakonito zgrajenimi hišami.
Kakšne so pravne zahteve?
Notar ima v Španiji ključno vlogo pri transakcijah nakupa in prodaje hiše. On je tisti, ki v zemljiško knjigo (Registro de las Propiedades) vpiše prenos lastništva nepremičnine.
preverjanje, ali je prodajalec dejanski lastnik nepremičnine. Ali so na nepremičnini naloženi kakršni koli dolgovi. To je še posebej pomembno v Španiji, kjer se dolgovi, vezani na nepremičnino, prenesejo na novega lastnika. Če je nepremičnina obremenjena z neporavnano hipoteko prejšnjega lastnika, je lahko novi kupec obremenjen z njenim odplačilom.
Nakup nepremičnine je pomemben in vznemirljiv korak, vendar je lahko krmarjenje po pravnem sistemu nove države izziv. Na srečo bi moral biti nakup sanjskega doma v Španiji razmeroma enostaven. Če boste upoštevali navedene korake.
Pogosta vprašanja in odgovori – Kako kupim stanovanje v Španiji?
Da, tujci lahko v Španiji kupujejo nepremičnine. Postopek nakupa je podoben za španske državljane in tujce, vendar je pomembno, da imate NIE (identifikacijska številka za tujce).
Glavne faze nakupa nepremičnine so: pridobitev številke NIE, izbira nepremičnine, skrbni pregledi, podpis predpogodbe, plačilo pologa. podpis pogodbe in vpis transakcije v zemljiško knjigo.
K nakupni ceni je treba prišteti davek na promet z nepremičnino, notarske stroške in stroške vpisa v zemljiško knjigo. Prav tako pa tudi stroške odvetnika in zastopnika. Skupni dodatni stroški lahko znašajo od 8 % do 12 % nakupne cene.
Čeprav je to mogoče, je priporočljivo najeti izkušenega nepremičninskega odvetnika. Vredno se je prepričati, da so vsi pravni vidiki transakcije ustrezno obravnavani, s čimer se zmanjša tveganje in zaščitijo interesi kupca.
Nakup nepremičnine vam ne daje avtomatično pravice do prebivanja. Vendar pa lahko vlagatelji, ki za nakup nepremičnine porabijo vsaj 500 000 EUR, zaprosijo za tako imenovani zlati vizum, ki jim omogoča bivanje v Španiji.