Mnohí ľudia sa pri zvažovaní kúpy nehnuteľnosti v zahraničí pýtajú, ako kúpiť byt v Španielsku. Je to krajina, ktorá ponúka nielen krásne počasie a bohatú kultúru, ale aj atraktívne investičné príležitosti.
Ak snívate o vlastnom kútiku v jednom zo španielskych miest alebo na pobreží, tento sprievodca je určený práve vám. Obsahuje všetky kľúčové informácie, ktoré vám pomôžu pochopiť proces kúpy bytu v Španielsku.
Ako kúpiť byt v Španielsku?
V Španielsku je sen o vlastnom kútiku celkom bežný, približne 80 % obyvateľov vlastní vlastný byt alebo dom a mnohí už nie sú zaťažení hypotékou. Krajina zažila vážne problémy počas svetovej finančnej krízy, ktorá tvrdo zasiahla trh s nehnuteľnosťami. Ceny domov klesli až o 30 %, ale v posledných rokoch sa stabilizovali.
Od roku 2016 sme v Španielsku zaznamenali postupný nárast cien nehnuteľností. Hoci pandémia COVID-19 ovplyvnila trh v roku 2020, oficiálne údaje ukazujú, že priemerné ceny nehnuteľností sa v druhom štvrťroku tohto roka zvýšili. Predajné ceny sa medziročne zvýšili o 2,1 %, pričom ceny novostavieb vzrástli o 4,2 % a ceny bytov z druhej ruky o 1,8 %.
Počet transakcií typu buy-to-let sa pochopiteľne výrazne znížil. Vládne štatistiky uvádzajú, že medzinárodní kupujúci si v Španielsku každý štvrťrok kúpia približne 18 000 až 25 000 domov. V druhom štvrťroku 2020 tento počet klesol pod 10 000.
Úplný hospodársky vplyv pandémie COVID-19 na španielsky trh s nehnuteľnosťami zatiaľ nie je známy. Odborníci na nehnuteľnosti predpokladajú, že hodnota domov by mohla v krátkodobom horizonte klesnúť o 5 – 10 %.
Je lepšie kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť v Španielsku?
Rozhodovanie o kúpe alebo prenájme bytu v Španielsku si vyžaduje znalosť miestnych trhových pomerov. Treba mať na pamäti riziko podvodu, vysoké dane z kapitálových výnosov a nestálosť cien nehnuteľností.
Trh s prenájmami sa tiež mení, najmä po tom, čo niektoré regióny zaviedli prísnejšie predpisy pre krátkodobé prenájmy. Tieto pravidlá, ktoré sa v jednotlivých regiónoch líšia, môžu ovplyvniť investičné rozhodnutia.
Vzhľadom na tieto faktory môže byť prenájom výhodnejší pre tých, ktorí plánujú kratší pobyt v Španielsku. Najmä vzhľadom na vysoké dane z kapitálových výnosov.
Môžu si cudzinci kúpiť byt v Španielsku?
Španielsko otvára svoje brány cudzincom, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, čím sa proces kúpy relatívne zjednodušuje a znižuje sa možnosť urobiť pri kúpe domu bežné chyby. Pravidlá kúpy sú transparentné.
Pred uskutočnením transakcie je potrebné získať finančné číslo, ktoré môžete získať na policajnej stanici s pasom v ruke. Pre občanov Španielska a krajín Európskej únie sa tento proces zvyčajne dokončí v ten istý deň. V prípade osôb z iných krajín však môže trvať niekoľko týždňov.
Španielsko ponúka aj program zlatých víz pre zahraničných vlastníkov nehnuteľností. V rámci tohto programu je možné získať víza na pobyt, ak sa do španielskych nehnuteľností investuje viac ako 500 000 EUR. Program Zlaté vízum je veľmi populárny. Najmä medzi investormi z krajín mimo Európskej únie, vrátane dôchodcov a kupcov rekreačných domov.
Ako kúpiť byt v Španielsku krok za krokom?
Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku sa začína stanovením rozpočtu v závislosti od účelu kúpy: byt na bývanie, rekreačný dom alebo investícia. Je dôležité preveriť svoje úverové možnosti a určiť sumu, ktorú si môžete dovoliť. Ďalším krokom je získanie identifikačného čísla NIE, ktoré je potrebné na daňovú registráciu a otvorenie bankového účtu v Španielsku. A tiež nájsť skúseného právnika, ktorý sa špecializuje na právo nehnuteľností.
Po výbere vysnívanej nehnuteľnosti predložte ponuku. Po jej prijatí vypracujte rezervačnú zmluvu Contrato de Reserva. A to umožňuje vykonať kontrolu due diligence týkajúcu sa dlhov a zákonnosti dokumentov. V tomto čase sa tiež platí záloha, ktorá je zabezpečená až do ukončenia záležitostí. Odporúča sa aj technický prieskum nehnuteľnosti.
Dokončenie kúpy zahŕňa podpísanie predbežnej zmluvy, zaplatenie zálohy a nakoniec podpísanie zmluvy Escritura de compraventa s predávajúcim, čím sa ukončí proces kúpy. Je potrebné zaplatiť zostávajúcu sumu a poplatky a právnik zaregistruje predaj v Notaria Publica.
Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku
Pri plánovaní kúpy nehnuteľnosti v Španielsku je potrebné mať na pamäti, že ceny sa výrazne líšia v závislosti od lokality. Vo veľkých mestách, ako je Madrid alebo Barcelona, a v turisticky atraktívnych pobrežných oblastiach sú ceny vyššie. Trh však ponúka širokú škálu nehnuteľností, čo vám umožní nájsť možnosti, ktoré vyhovujú rôznym rozpočtom.
Priemerné ceny v centrách veľkých miest sa pohybovali približne od 427,75 do 474,22 USD za meter štvorcový. Zatiaľ čo mimo centra sa dajú nájsť ponuky v rozmedzí od 143,06 USD do 338,89 USD za meter štvorcový. To svedčí o veľkej variabilite a možnosti prispôsobiť nákup individuálnym preferenciám.
Analýza trhu pred pandémiou COVID-19 ukázala nárast cien nehnuteľností, pričom priemerné ceny dosiahli 1 649 EUR za meter štvorcový v hlavných mestách a 1 604 EUR na Baleárskych a Kanárskych ostrovoch. V najdrahších oblastiach, ako sú San Sebastian, Barcelona a Madrid, sa ceny pohybovali do 3 600 EUR za meter štvorcový.
Ako nájsť a vybrať nehnuteľnosť v Španielsku?
Výber správnej nehnuteľnosti v Španielsku môže mať mnoho podôb. Môžete využiť služby realitnej kancelárie, kúpiť priamo od majiteľa prostredníctvom online portálu alebo sa pozrieť na inzeráty a odporúčania vo vybraných štvrtiach. Spolupráca s realitnou kanceláriou často zahŕňa poplatky na strane predávajúceho, ktoré sa pohybujú od 2,5 do 3 % hodnoty nehnuteľnosti. Pre začínajúcich kupujúcich v Španielsku.
Podpora špecializovaného makléra môže byť neoceniteľná. Upozorňujeme však na dodatočné náklady na takúto službu. Stránky ako Idealista alebo Fotocasa môžu byť dobrým východiskovým bodom pre vaše vlastné hľadanie.
Výber medzi nehnuteľnosťou na bývanie alebo investičnou nehnuteľnosťou závisí od individuálnych potrieb. Španielsko ponúka široký výber bytov, domov alebo stavebných pozemkov. Je dôležité dôkladne zvážiť, či sa má nehnuteľnosť využívať na bývanie alebo ako investícia. Nič nemôže nahradiť návštevu a priamy rozhovor s miestnymi obyvateľmi, aby ste získali lepší pocit z oblasti a našli ideálne miesto pre vás.
Treba však dbať na opatrnosť a vyhýbať sa nástrahám. Napríklad podvodom s nehnuteľnosťami predávanými na základe plánu, ktoré sa nerealizujú, alebo s domami postavenými nelegálne.
Aké sú právne požiadavky?
Notár zohráva kľúčovú úlohu pri transakciách kúpy a predaja domu v Španielsku. Je to on, kto zapisuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností (Registro de las Propiedades).
Overenie, že predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Či sú na nehnuteľnosti uložené nejaké dlhy. Je to dôležité najmä v Španielsku, kde dlhy viaznuce na nehnuteľnosti prechádzajú na nového vlastníka. Ak je nehnuteľnosť zaťažená nesplatenou hypotékou predchádzajúceho vlastníka, môže byť nový kupujúci zaťažený jej splácaním.
Kúpa nehnuteľnosti je dôležitý a vzrušujúci krok, ale orientácia v právnom systéme novej krajiny môže byť náročná. Našťastie, kúpa vášho vysnívaného domu v Španielsku by mala byť pomerne jednoduchá. Ak budete postupovať podľa uvedených krokov.
FAQ – Otázky a odpovede – Ako si môžem kúpiť byt v Španielsku?
Áno, cudzinci môžu kupovať nehnuteľnosti v Španielsku. Proces kúpy je podobný pre španielskych občanov a cudzincov, ale je dôležité mať NIE (identifikačné číslo pre cudzincov).
Hlavné fázy kúpy nehnuteľnosti sú: získanie NIE, výber nehnuteľnosti, vykonanie hĺbkovej kontroly, podpísanie predbežnej zmluvy, zaplatenie zálohy. Nakoniec podpis zmluvy a registrácia transakcie v katastri nehnuteľností.
Ku kúpnej cene je potrebné pripočítať daň z kúpnej transakcie, notárske poplatky, náklady na zápis do katastra nehnuteľností. Ako aj poplatky právnikovi a sprostredkovateľovi. Celkové dodatočné náklady môžu predstavovať 8 % až 12 % kúpnej ceny.
Hoci je to možné, odporúča sa najatie skúseného právnika v oblasti nehnuteľností. Oplatí sa uistiť, že všetky právne aspekty transakcie sú riadne ošetrené, čím sa minimalizujú riziká a chránia záujmy kupujúceho.
Kúpa nehnuteľnosti automaticky nezakladá právo na pobyt. Investori, ktorí na kúpu nehnuteľnosti vynaložia aspoň 500 000 EUR, však môžu požiadať o takzvané zlaté vízum, ktoré im umožňuje pobyt v Španielsku.