Kas yra plokščias apvertimas? Kaip pradėti investuoti?

Ar kada nors susimąstėte, kas yra buto apvertimas ir kaip pradėti investuoti į šią nekilnojamojo turto formą? Kai pirmą kartą išgirdau apie butų apvertimą, iš karto norėjau sužinoti daugiau.

Tai strategija, pagal kurią nekilnojamasis turtas perkamas už mažesnę nei rinkos vertę, renovuojamas ir vėliau parduodamas pelningai. Tačiau kaip tai daryti ir kokių veiksmų turėtumėte imtis, kad padidintumėte savo sėkmės galimybes?

Šiame straipsnyje papasakosiu, kaip galite pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą. Supažindinsiu jus su visais etapais – nuo rinkos supratimo, tinkamo nekilnojamojo turto pasirinkimo iki projekto finansavimo. Jei galvojate, kaip įžengti į butų apvertimo pasaulį, pataikėte į tinkamą vietą!

Kaip veikia apvertimas?

„Flipping” – tai dinamiška investavimo strategija, kai turtas perkamas ketinant jį greitai perparduoti ir gauti pelno, o ne ilgai laikyti ir laukti, kol jo vertė pakils.

Nors dažniausiai girdime apie apyvartinius sandorius, susijusius su nekilnojamuoju turtu arba pirminiais viešaisiais siūlymais (IPO). Būtent šį metodą galima taikyti daugelyje kitų sričių – nuo automobilių iki kriptovaliutų ir koncertų bilietų.

Pagrindinis apvertimo tikslas – greitai gauti pelno. Tai strategija, kuriai įgyvendinti reikia ne tik gerai išmanyti rinką, bet ir gebėti greitai reaguoti į rinkos pokyčius.

Nekilnojamojo turto apyvartos srityje tai gali reikšti, kad nusiperkate butą, kuriam reikia remonto, iš karto jį atnaujinate ir pelningai perparduodate.

Žinoma, apvertimas nėra nerizikingas. Nėra jokios garantijos, kad turto vertė per trumpą laiką padidės, todėl ši strategija yra šiek tiek rizikinga. Nekilnojamojo turto atveju nenumatytos problemos, rinkos pokyčiai ar vėluojantys remonto darbai gali gerokai padidinti išlaidas ir sumažinti galutinį pelną.

Flippingas – tai žaidimas, kuriam reikia ne tik drąsos, bet ir gerų žinių bei gebėjimo greitai priimti sprendimus. Tačiau jį įvaldžius per trumpą laiką galima gauti nemažą naudą.

Butų perpardavinėjimas – kokia yra rizika?

Butų apkeitimas gali vilioti greito pelno vizijomis, tačiau tikrovė dažnai nėra tokia rožinė, kaip gali pasirodyti iš youtuberių vaizdo įrašų. Iš tikrųjų ši investavimo strategija susijusi su tam tikra rizika.

Viena didžiausių rizikų – atvykimo laikas. Šiandien „karštos” rinkos rytoj gali smarkiai atvėsti. Jei rinkos sąlygos pablogės anksčiau, nei spėsite parduoti nekilnojamąjį turtą, galite likti su turtu, kurio vertė mažėja. O tai akivaizdžiai ne tik sumažina galimą pelną, bet ir gali lemti nuostolius.

Nekilnojamojo turto atnaujinimas, vadinamasis „reno flip”, mažiau priklauso nuo tobulo rinkos laiko, tačiau vis tiek reikia kruopščiai analizuoti rinkos sąlygas.

Tokiu atveju investuotojas skiria papildomą kapitalą renovacijai ir atnaujinimui. Kartu jis tikisi, kad nekilnojamojo turto vertė padidės tiek, kad viršys visas patirtas išlaidas ir gaus pelno.

Nors gali atrodyti, kad apyvartos perleidimas yra paprastas būdas gauti pelno, iš tikrųjų tam reikia daug daugiau nei paviršutiniško nekilnojamojo turto rinkos išmanymo. Sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo laiko, bet ir nuo gilaus rinkos išmanymo, gebėjimo įvertinti riziką ir efektyvaus projektų valdymo.

Kaip randate namų, kuriuos norite apversti?

Rasti tobulą nekilnojamąjį turtą yra gana sudėtinga, tačiau turint pakankamai ryžto galima rasti tikrų perlų. Aš asmeniškai pirmuosius žingsnius žengiau antstolių ir bankų aukcionų svetainėse. Tai puiki vieta medžioti nekilnojamąjį turtą už mažesnę kainą.

Kitas būdas, kurį rekomenduoju, – dalyvauti antstolių ir paveldėjimo aukcionuose. Čia galite rasti nekilnojamojo turto už gerokai mažesnę nei rinkos kainą. Tačiau turite būti pasirengę greitai priimti sprendimus ir dažnai turėti galimybę vietoje gauti grynųjų pinigų.

Nepamirškite vietinių kontaktų galios. Prisijungimas prie investicinių klubų arba bendradarbiavimas su patyrusiais nekilnojamojo turto agentais gali atverti duris įdomiems sandoriams.

Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti?

Butų perleidimas yra pelninga, bet sudėtinga investavimo strategija. Net patyrę profesionalai gali susidurti su sunkumais, kurie gali turėti didelės įtakos galutiniam rezultatui.

Atpažinti dažniausiai pasitaikančias klaidas ir jų išvengti – tai raktas į sklandesnį ir pelningesnį nekilnojamojo turto atnaujinimo ir pardavimo procesą.

Viena iš dažniausiai daromų klaidų – pervertinama vertė po renovacijos (ARV). Lengva pakliūti į pageidavimų spąstus ir numatyti, kad renovuotas turtas bus parduotas už didesnę kainą, nei realu. Norint to išvengti, patartina atlikti išsamų rinkos tyrimą ir pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto ekspertu.

Nepakankamas išlaidų įvertinimas – dar viena klaida, dėl kurios gali būti greitai viršytas biudžetas. Kad taip nenutiktų, visada prie numatomų renovacijos išlaidų pridėkite bent 10-20 proc. rezervą. Šis rezervas padengs nenumatytas išlaidas, kurių gali atsirasti darbų metu.

Nekilnojamojo turto patikrinimo praleidimas yra klaida, kuri gali atrodyti, kad taupo laiką ir pinigus, tačiau iš tikrųjų vėliau gali sukelti brangiai kainuojančių netikėtumų.

Išvengę šių dažniausiai daromų klaidų, padidinsite sėkmingo apkeitimo galimybes ir maksimaliai padidinsite savo pelną. Svarbiausia – kruopštus planavimas, realūs lūkesčiai ir griežta kiekvieno projekto etapo kontrolė.

Santrauka

Flippingas yra daug pastangų reikalaujantis verslas, kuriame reikia daug kapitalo ir noro rizikuoti. Norint sėkmingai dirbti šioje srityje, reikia ne tik gerai išmanyti nekilnojamojo turto rinką, bet ir turėti projektų valdymo ir derybų įgūdžių. Labai svarbu veiksmingai analizuoti rinkos tendencijas, nustatyti investavimo galimybes ir tiksliai planuoti bei vykdyti renovacijos darbus. Verta tai laikyti platesnės, diversifikuotos investavimo strategijos dalimi, o ne vieninteliu būdu gauti pelno.

DUK – dažniausiai užduodami klausimai apie buto apvertimą