Svarstydami apie nekilnojamojo turto pirkimą užsienyje, daugelis klausia, kaip įsigyti butą Ispanijoje. Tai šalis, kuri siūlo ne tik gražų orą ir turtingą kultūrą, bet ir patrauklias investavimo galimybes.
Jei svajojate turėti savo kampelį viename iš Ispanijos miestų arba pakrantėje, šis vadovas skirtas jums. Jame pateikiama visa svarbiausia informacija, padėsianti suprasti buto Ispanijoje pirkimo procesą.
Kaip įsigyti butą Ispanijoje?
Ispanijoje svajonė turėti nuosavą kampelį yra gana paplitusi: apie 80 % gyventojų turi nuosavą butą ar namą, o daugeliui jų nebereikia mokėti būsto paskolos. Šalis patyrė didelių sunkumų per pasaulinę finansų krizę, kuri smarkiai paveikė nekilnojamojo turto rinką. Būsto kainos nukrito iki 30 %, tačiau pastaraisiais metais padėtis stabilizavosi.
Nuo 2016 m. Ispanijoje pastebimas laipsniškas nekilnojamojo turto kainų augimas. Nors 2020 m. rinką paveikė COVID-19 pandemija, oficialūs duomenys rodo, kad antrąjį šių metų ketvirtį vidutinės nekilnojamojo turto kainos padidėjo. Pardavimo kainos per metus padidėjo 2,1 proc. palyginti su praėjusiais metais: naujos statybos butų kainos padidėjo 4,2 proc. ir naudotų butų kainos padidėjo 1,8 proc.
Suprantama, kad pirkimo-pardavimo iš varžytynių sandorių skaičius gerokai sumažėjo. Vyriausybės statistikos duomenimis, kiekvieną ketvirtį tarptautiniai pirkėjai Ispanijoje įsigyja apie 18 000-25 000 būstų. Antrąjį 2020 m. ketvirtį šis skaičius nukrito žemiau 10 000.
Kol kas nežinomas visas COVID-19 pandemijos ekonominis poveikis Ispanijos nekilnojamojo turto rinkai. Nekilnojamojo turto ekspertai prognozuoja, kad trumpuoju laikotarpiu būsto vertė gali sumažėti 5-10 %.
Geriau pirkti ar nuomotis nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Priimant sprendimą pirkti ar nuomotis butą Ispanijoje, reikia išmanyti vietos rinkos realijas. Verta nepamiršti sukčiavimo rizikos, didelių kapitalo prieaugio mokesčių ir nekilnojamojo turto kainų nepastovumo.
Nuomos rinka taip pat keičiasi, ypač po to, kai kai kuriuose regionuose buvo įvestos griežtesnės trumpalaikės nuomos taisyklės. Šios taisyklės, kurios įvairiuose regionuose skiriasi, gali turėti įtakos investiciniams sprendimams.
Atsižvelgiant į šiuos veiksnius, nuoma gali būti naudingesnė tiems, kurie Ispanijoje planuoja būti trumpiau. Ypač atsižvelgiant į didelius kapitalo prieaugio mokesčius.
Ar užsieniečiai gali įsigyti butą Ispanijoje?
Ispanija atveria duris užsieniečiams, norintiems įsigyti nekilnojamojo turto, todėl pirkimo procesas yra gana paprastas ir sumažėja galimybė padaryti dažniausiai pasitaikančias klaidas perkant būstą. Pirkimo taisyklės yra skaidrios.
Prieš atliekant sandorį būtina gauti finansinį numerį, kurį galima gauti atvykus į policijos nuovadą su pasu rankoje. Ispanijos ir Europos Sąjungos šalių piliečiams šis procesas paprastai baigiamas tą pačią dieną. Tačiau kitų šalių piliečiams jis gali užtrukti kelias savaites.
Ispanija taip pat siūlo „auksinės vizos” programą užsienio nekilnojamojo turto savininkams. Pagal šią programą į Ispanijos nekilnojamąjį turtą investavus daugiau kaip 500 000 eurų, galima gauti leidimą gyventi šalyje. Auksinės vizos programa yra labai populiari. Ypač tarp investuotojų iš Europos Sąjungai nepriklausančių šalių, įskaitant pensininkus ir poilsio namų pirkėjus.
Kaip žingsnis po žingsnio nusipirkti butą Ispanijoje?
Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje prasideda nuo biudžeto nustatymo, atsižvelgiant į pirkimo tikslą: butas gyvenimui, atostogų namai ar investicija. Svarbu patikrinti savo kredito galimybes ir nustatyti sumą, kurią galite sau leisti. Kitas žingsnis – gauti NIE identifikavimo numerį, kuris būtinas norint užsiregistruoti mokesčių mokėtoju ir atsidaryti banko sąskaitą Ispanijoje. Taip pat susirasti patyrusį teisininką, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto teisės srityje.
Išsirinkę svajonių nekilnojamąjį turtą, pateikite pasiūlymą. Tada, kai jis bus priimtas, sudarykite „Contrato de Reserva” rezervavimo sutartį. O tai leidžia atlikti deramą patikrinimą dėl skolų ir dokumentų teisėtumo. Šiuo metu taip pat sumokamas užstatas, kuris užtikrinamas, kol reikalai bus baigti. Taip pat rekomenduojama atlikti techninę nekilnojamojo turto apžiūrą.
Pirkimo užbaigimas apima preliminarios sutarties pasirašymą, užstato sumokėjimą ir galiausiai Escritura de compraventa sutarties su pardavėju pasirašymą, kuriuo užbaigiamas pirkimo procesas. Reikia sumokėti likusią sumą ir mokesčius, o advokatas įregistruoja pardavimą Notaria Publica.
Nekilnojamojo turto pirkimo Ispanijoje išlaidos
Planuojant pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, verta nepamiršti, kad kainos labai skiriasi priklausomai nuo vietovės. Dideliuose miestuose, pavyzdžiui, Madride ar Barselonoje, ir turistams patraukliuose pakrančių regionuose kainos yra didesnės. Tačiau rinkoje siūlomas platus nekilnojamojo turto asortimentas, todėl galite rasti pasirinkimą, atitinkantį įvairų biudžetą.
Vidutinės kainos didžiųjų miestų centruose svyravo maždaug nuo 427,75 iki 474,22 JAV dolerių už kvadratinį metrą. O už centro ribų galima rasti pasiūlymų, kurių kaina siekia nuo 143,06 iki 338,89 JAV dolerių už kvadratinį metrą. Tai rodo didelę įvairovę ir galimybę pritaikyti pirkinį pagal individualius pageidavimus.
Atlikus rinkos analizę prieš COVID-19 pandemiją, paaiškėjo, kad nekilnojamojo turto kainos išaugo: vidutinė kvadratinio metro kaina didžiuosiuose miestuose siekė 1 649 EUR, o Balearų ir Kanarų salose – 1 604 EUR. Brangiausiose vietovėse, pavyzdžiui, San Sebastiane, Barselonoje ir Madride, kainos siekė iki 3 600 eurų už kvadratinį metrą.
Kaip rasti ir išsirinkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Pasirinkti tinkamą nekilnojamąjį turtą Ispanijoje galima įvairiais būdais. Galite naudotis nekilnojamojo turto agentūros paslaugomis, pirkti tiesiogiai iš savininko per internetinį portalą arba ieškoti skelbimų ir rekomendacijų pasirinktuose rajonuose. Dirbant su nekilnojamojo turto agentūra dažnai tenka mokėti pardavėjo mokesčius, kurie svyruoja nuo 2,5 iki 3 % nekilnojamojo turto vertės. Pirmą kartą perkantiems nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
Specialisto brokerio pagalba gali būti neįkainojama. Tačiau turėkite omenyje, kad tokia paslauga gali kainuoti papildomai. Tokios svetainės, kaip Idealista arba Fotocasa, gali būti geras atspirties taškas jūsų pačių paieškoms.
Gyvenamosios ar investicinės paskirties nekilnojamojo turto pasirinkimas priklauso nuo individualių poreikių. Ispanijoje galima rinktis iš plataus butų, namų ar statybos sklypų pasirinkimo. Svarbu gerai apsvarstyti, ar nekilnojamasis turtas bus naudojamas kaip būstas, ar kaip investicija. Niekas negali pakeisti apsilankymo ir tiesioginių pokalbių su vietiniais gyventojais, kad geriau pajustumėte vietovę ir rastumėte jums tinkamą vietą.
Tačiau reikia būti atsargiems ir vengti spąstų. Pavyzdžiui, sukčiai, susiję su pagal planą parduodamu nekilnojamuoju turtu, kuris nebuvo realizuotas, arba neteisėtai pastatytais namais.
Kokie yra teisiniai reikalavimai?
Notaras atlieka svarbų vaidmenį Ispanijoje sudarant būsto pirkimo ir pardavimo sandorius. Jis įregistruoja nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perleidimą žemės registre (Registro de las Propiedades).
Patikrinimas, ar pardavėjas yra tikrasis turto savininkas. Ar turtui yra priskaičiuota skolų. Tai ypač svarbu Ispanijoje, kur su turtu susijusios skolos perkeliamos naujajam savininkui. Jei turtas apsunkintas ankstesnio savininko negrąžinta hipoteka, naujasis pirkėjas gali būti įpareigotas ją grąžinti.
Nekilnojamojo turto pirkimas yra svarbus ir jaudinantis žingsnis, tačiau orientuotis naujos šalies teisinėje sistemoje gali būti sudėtinga. Laimei, įsigyti svajonių būstą Ispanijoje turėtų būti gana paprasta. Jei laikysitės išvardytų žingsnių.
DUK – Klausimai ir atsakymai – Kaip pirkti butą Ispanijoje?
Taip, užsieniečiai gali pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje. Pirkimo procesas Ispanijos piliečiams ir užsieniečiams yra panašus, tačiau svarbu turėti NIE (užsieniečių identifikavimo numerį).
Pagrindiniai nekilnojamojo turto pirkimo etapai yra šie: gauti NIE, pasirinkti nekilnojamąjį turtą, atlikti išsamų patikrinimą, pasirašyti preliminarią sutartį, sumokėti užstatą. Galiausiai – sutarties pasirašymas ir sandorio įregistravimas Nekilnojamojo turto registre.
Prie pirkimo kainos reikia pridėti pardavimo sandorio mokestį, notaro mokesčius, registravimo žemės registre išlaidas. Taip pat advokato ir agento mokesčius. Visos papildomos išlaidos gali sudaryti nuo 8 % iki 12 % pirkimo kainos.
Nors tai įmanoma, rekomenduojama samdyti patyrusį nekilnojamojo turto advokatą. Verta įsitikinti, kad visi teisiniai sandorio aspektai yra tinkamai išspręsti, taip sumažinant riziką ir apsaugant pirkėjo interesus.
Nekilnojamojo turto įsigijimas automatiškai nesuteikia teisės gyventi šalyje. Tačiau investuotojai, kurie nekilnojamojo turto pirkimui išleidžia ne mažiau kaip 500 000 eurų, gali prašyti vadinamosios auksinės vizos – vizos, suteikiančios teisę gyventi Ispanijoje.