Rozważając zakup nieruchomości za granicą, wiele osób zastanawia się, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii. To kraj oferujący nie tylko piękną pogodę i bogatą kulturę, ale także atrakcyjne możliwości inwestycyjne.
Jeśli marzysz o własnym kącie w jednym z hiszpańskich miast czy na wybrzeżu, ten poradnik jest dla Ciebie. Zawiera wszystkie kluczowe informacje, które pomogą Ci zrozumieć proces zakupu mieszkania w Hiszpanii.
Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii?
W Hiszpanii marzenie o własnym kącie jest dość powszechne – około 80% mieszkańców posiada własne mieszkanie lub dom, przy czym wielu z nich nie obciąża już kredyt hipoteczny. Kraj ten doświadczył poważnych trudności w czasie globalnego kryzysu finansowego, co mocno odbiło się na rynku nieruchomości. Ceny domów spadły nawet o 30%, ale ostatnie lata przyniosły stabilizację.
Od 2016 roku obserwujemy stopniowy wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii. Chociaż pandemia COVID-19 wpłynęła na rynek w 2020 roku, oficjalne dane pokazują, że średnie ceny nieruchomości wzrosły w drugim kwartale tego roku. Ceny sprzedaży zwiększyły się o 2,1% w porównaniu do roku poprzedniego, przy czym ceny nowych budynków wzrosły o 4,2%, a mieszkań z drugiej ręki o 1,8%.
Zrozumiałe jest, że liczba transakcji kupna-sprzedaży znacząco spadła. Statystyki rządowe wskazują, że międzynarodowi kupujący nabywają w Hiszpanii około 18 000–25 000 domów każdego kwartału. W drugim kwartale 2020 roku liczba ta spadła poniżej 10 000.
Pełne skutki ekonomiczne pandemii COVID-19 dla hiszpańskiego rynku nieruchomości są jeszcze nieznane. Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że wartość domów może spaść o 5–10% w krótkim okresie.
Lepiej kupić czy wynajmować nieruchomości w Hiszpanii?
Decydowanie między kupnem a wynajmem mieszkania w Hiszpanii wymaga zrozumienia lokalnych realiów rynkowych. Warto mieć na uwadze ryzyko oszustw, wysokie podatki od zysków kapitałowych i niestabilność cen nieruchomości.
Rynek wynajmu również ulega zmianom, zwłaszcza po wprowadzeniu przez niektóre regiony surowszych regulacji dla krótkoterminowych wynajmów. Zasady te, różniące się w zależności od regionu, mogą wpływać na decyzje o inwestycji.
Biorąc pod uwagę te czynniki, wynajem może okazać się bardziej korzystny dla tych, którzy planują krótszy pobyt w Hiszpanii. Zwłaszcza w obliczu wysokich podatków od zysków kapitałowych.
Czy cudzoziemcy mogą kupić mieszkanie w Hiszpanii?
Hiszpania otwiera swoje drzwi dla cudzoziemców chcących kupić nieruchomość, czyniąc proces zakupu stosunkowo prostym i ograniczając możliwość popełnienia typowych błędów przy kupnie domu. Zasady zakupu są przejrzyste.
Przed przystąpieniem do transakcji, niezbędne jest uzyskanie numeru finansowego, który można otrzymać odwiedzając komisariat policji z paszportem w ręku. Dla obywateli Hiszpanii oraz krajów Unii Europejskiej proces ten jest zwykle zakończony tego samego dnia. Natomiast dla osób z innych krajów może trwać kilka tygodni.
Hiszpania oferuje również program Golden Visa dla zagranicznych właścicieli nieruchomości. W ramach tego programu, inwestując ponad 500 000 euro w hiszpańskie nieruchomości, można uzyskać wizę rezydencyjną. Program Golden Visa cieszy się dużą popularnością. Szczególnie wśród inwestorów spoza Unii Europejskiej, w tym emerytów i osób kupujących domy wakacyjne.
Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii krok po kroku?
Kupowanie nieruchomości w Hiszpanii rozpoczyna się od ustalenia budżetu, zależnego od celu zakupu: mieszkania do życia, domu wakacyjnego czy inwestycji. Ważne jest sprawdzenie możliwości kredytowych i ustalenie kwoty, na którą można sobie pozwolić. Kolejnym krokiem jest uzyskanie numeru identyfikacyjnego NIE, niezbędnego do rejestracji podatkowej i otwarcia konta bankowego w Hiszpanii. A także znalezienie doświadczonego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.
Po wybraniu wymarzonej nieruchomości należy złożyć ofertę. Następnie po jej akceptacji, sporządzić umowę rezerwacyjną Contrato de Reserva. A to pozwala na przeprowadzenie sprawdzeń due diligence dotyczących długów i legalności dokumentów. W tym czasie wpłaca się również depozyt, zabezpieczony do momentu finalizacji spraw. Zaleca się również wykonanie przeglądu technicznego nieruchomości.
Finalizacja zakupu obejmuje podpisanie wstępnej umowy, wpłacenie depozytu oraz, ostatecznie, podpisanie umowy Escritura de compraventa z sprzedającym, co kończy proces zakupu. Niezbędne jest uiszczenie pozostałej kwoty i opłat, a prawnik zarejestruje sprzedaż w Notaria Publica.
Koszty kupna nieruchomości w Hiszpanii
Planując zakup nieruchomości w Hiszpanii, warto mieć na uwadze, że ceny znacząco różnią się w zależności od lokalizacji. W dużych miastach jak Madryt czy Barcelona oraz w atrakcyjnych turystycznie regionach nadmorskich, ceny są wyższe. Jednak rynek oferuje szeroki wybór nieruchomości, co pozwala znaleźć opcje dostosowane do różnorodnych budżetów.
Średnie ceny w centrach wielkich miast wahały się od około 427,75 do 474,22 USD za metr kwadratowy. Podczas gdy poza centrum można znaleźć oferty już od 143,06 do 338,89 USD za metr kwadratowy. To pokazuje duże zróżnicowanie i możliwości dostosowania zakupu do indywidualnych preferencji.
Analiza rynku przed pandemią COVID-19 ujawniła wzrost cen nieruchomości, z średnimi wartościami sięgającymi 1,649 euro za metr kwadratowy w głównych miastach i 1,604 euro na Wyspach Balearskich i Kanaryjskich. Najdroższe obszary, takie jak San Sebastian, Barcelona i Madryt, prezentowały ceny do 3,600 euro za metr kwadratowy.
Jak znaleźć i wybrać nieruchomość w Hiszpanii?
Wybór odpowiedniej nieruchomości w Hiszpanii może przybierać różne formy. Można skorzystać z usług agencji nieruchomości, kupić bezpośrednio od właściciela poprzez portal internetowy lub poszukać ogłoszeń i rekomendacji w wybranych dzielnicach. Współpraca z agencją nieruchomości często wiąże się z opłatami po stronie sprzedającego, które wynoszą od 2,5 do 3% wartości nieruchomości. Dla osób kupujących po raz pierwszy w Hiszpanii.
Wsparcie specjalistycznego brokera może być nieocenione. Chociaż należy pamiętać o dodatkowych kosztach za taką usługę. Strony takie jak Idealista czy Fotocasa mogą być dobrym punktem wyjścia w samodzielnych poszukiwaniach.
Wybór między nieruchomością do zamieszkania a inwestycyjną zależy od indywidualnych potrzeb. Hiszpania oferuje szeroki wybór apartamentów, domów, czy działek pod budowę. Ważne jest, aby dokładnie rozważyć, czy nieruchomość ma służyć jako dom czy jako inwestycja. Nic nie zastąpi bezpośrednich odwiedzin i rozmów z mieszkańcami, aby lepiej poczuć dany obszar i znaleźć miejsce idealne dla siebie.
Należy jednak zachować ostrożność i unikać pułapek. Takich jak oszustwa związane z nieruchomościami sprzedawanymi na planie, które nie zostają zrealizowane, czy domy zbudowane nielegalnie.
Jakie są wymogi prawne?
Notariusz odgrywa kluczową rolę przy transakcjach kupna-sprzedaży domów w Hiszpanii. To on wprowadza przeniesienie własności nieruchomości do rejestru gruntów (Registro de las Propiedades).
Sprawdzenie, czy sprzedający jest faktycznym właścicielem nieruchomości. Czy na nieruchomość nie nałożone są żadne długi. Jest szczególnie istotne w Hiszpanii, gdzie długi przypisane do nieruchomości przechodzą na nowego właściciela. Jeśli na nieruchomości ciąży niespłacony kredyt hipoteczny poprzedniego właściciela, nowy nabywca może zostać obciążony jego spłatą.
Zakup nieruchomości to ważny i ekscytujący krok, ale poruszanie się po systemie prawnym nowego kraju może stanowić wyzwanie. Na szczęście, zakup wymarzonego domu w Hiszpanii powinien przebiegać stosunkowo łatwo. Jeśli będziesz postępować zgodnie z wymienionymi krokami.
FAQ – pytania & odpowiedzi – Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii?
Tak, obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii. Proces zakupu jest podobny dla obywateli Hiszpanii i cudzoziemców, ale ważne jest, aby mieć NIE (Numer Identyfikacji dla Cudzoziemców).
Główne etapy zakupu nieruchomości to: uzyskanie NIE, wybór nieruchomości, przeprowadzenie kontroli due diligence, podpisanie umowy przedwstępnej, zapłacenie depozytu. Ostatecznie, podpisanie aktu notarialnego oraz wpisanie transakcji do rejestru gruntów.
Do ceny zakupu należy doliczyć podatek od transakcji kupna-sprzedaży, opłaty notarialne, koszty rejestracji w rejestrze gruntów. Jak również opłaty dla prawnika i pośrednika. Łączne dodatkowe koszty mogą oscylować w granicach 8% do 12% ceny zakupu.
Choć to możliwe, zatrudnienie doświadczonego prawnika nieruchomościowego jest zalecane. Warto upewnić się, że wszystkie aspekty prawne transakcji są należycie załatwione, co minimalizuje ryzyko i chroni interesy kupującego.
Zakup nieruchomości nie daje automatycznie prawa do pobytu. Jednak inwestorzy, którzy wydają co najmniej 500 000 euro na zakup nieruchomości, mogą ubiegać się o tzw. Golden Visa, czyli wizę, która umożliwia pobyt w Hiszpanii.