A 2025. szeptember 1. napjától elérhető Otthon Start Program új lehetőséget teremthet az első lakáshoz jutók számára. A fix, 3%-os kamatozású lakáshitel jelentős támogatást kínál azoknak, akik első saját otthonuk megvásárlását vagy felépítését tervezik. Ugyanakkor a támogatás igénybevételéhez számos, szigorú feltételnek kell megfelelni. Ingatlanjogászként különösen fontosnak tartom, hogy az érintettek ne csak a pénzügyi és adminisztratív előírásokkal, hanem a jogi követelményekkel is tisztában legyenek. Egy hibás előkészítés, hiányos dokumentáció vagy rosszul megválasztott szerződéskötési sorrend jelentős anyagi és jogi kockázattal járhat.
A Kormány nemrégiben közzétette a program részletszabályait tartalmazó kormányrendelet tervezetét. Jelen összefoglaló célja, hogy a 3%-os hitel iránt érdeklődők számára közérthető módon, ugyanakkor jogilag precízen mutassa be az Otthon Start Program eddig ismert részleteit.
I. Az Otthon Start kölcsönről számokban
Az alábbiakban összefoglaljuk a kölcsön igénybevételére vonatkozó alapvető keretszabályokat:
- A maximálisan felvehető kölcsön: 50 millió forint.
- A futamidő legfeljebb 25 év lehet.
- A hitel kamata legfeljebb évi 3%.
- Előtörlesztés esetén annak díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a.
- Lakás esetében a vételár vagy bekerülési költség legfeljebb 100 millió forint lehet.
- Egylakásos lakóépület (például családi ház) esetén a felső korlát 150 millió forint.
- A fajlagos négyzetméterár nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot (csak a hasznos alapterületet lehet figyelembe venni).
- Lakásvásárlásnál a vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől.
- Az önerő mértéke legalább 10%.
II. Jogosultsági feltételek jogi és gyakorlati szempontból
1. Ki jogosult a kölcsönre?
- Életkor: Az eredeti koncepcióval ellentétben nincs életkori korlát, tehát a 41 év alatti korhatár nem feltétel.
- Állampolgárság és jogi státusz: A kölcsönt magyar állampolgár (vagy az, akit a magyar állampolgárságról szóló törvény szerint annak kell tekinteni), EU-s állampolgár, valamint a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező, Magyarországon legalább három hónapja tartózkodó személy igényelheti. Jogosult továbbá az is, aki harmadik országbeli állampolgárként huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkezik, illetve hontalan státuszú.
- Büntetlen előélet: A hitel igénybevételének feltétele a büntetlen előélet igazolása.
- Köztartozás-mentesség: Csak köztartozásmentes igénylő jogosult a hitelre. Ezt NAV által kiállított igazolással lehet bizonyítani, amely 30 napig érvényes. Amennyiben az igénylő nem szerepel a köztartozásmentes adatbázisban vagy a köztartozása nem magasabb 5.000,-Ft-nál, nyilatkoznia kell erről teljes bizonyító erejű magánokiratban. Ha az igénylő köztartozása mégis meghaladja az 5.000 Ft-ot, és ezt nem rendezi 14 napon belül, a kérelmet elutasítják.
- Társadalombiztosítási jogviszony: Az igénylőnek legalább két év folyamatos TB-jogviszonnyal kell rendelkeznie a kérelem benyújtásakor.
A folyamatos TB-jogviszony jogi értelmezése:
- A jogviszonyok között legfeljebb 30 nap megszakítás lehet (tanulmányok után max. 6 hónap).
- A szünetelés nem számít megszakításnak, de nem számít bele a két évbe.
- Fontos! Az igénylést megelőző utolsó 180 napban TB-jogviszonynak fenn kell állnia (elfogadott kiegészítő tevékenység is).
Jogosult jogviszonyok (jövedelemszerzési formák):
- Munkaviszony vagy azzal egyenértékű közfoglalkoztatotti jogviszony (pl. közalkalmazotti, közszolgálati, kormányzati vagy egészségügyi szolgálati jogviszony, igazságügyi dolgozó, rendvédelmi jogviszony, bíró, ügyész)
- Szövetkezeti tagként végzett tevékenység
- Egyéni és társas vállalkozók (pl. Kft., Bt. tag)
- Megbízási vagy vállalkozási szerződéssel dolgozók (min. a minimálbér 30%-át elérő megbízási díjjal)
- Egyházi szolgálatban álló személy
- Mezőgazdasági őstermelő,
- KATÁ-s vállalkozó
- Nappali tagozatos hallgatói jogviszony középfokú vagy felsőfokú oktatási intézményben
- Kiegészítő tevékenységet végzők (például nyugdíjas vállalkozó)
- Keresőtevékenység végzése egy másik állam vagy nemzetközi szervezet társadalombiztosítási rendszerében (Nagy-Britannia és Észak-Írország Egyesült Királysága esetében a Kormányrendelet lehetőséget biztosít a szükséges TB-igazolás pótlására külön méltányossági eljárás keretében lefolytatható nemzetközi jogsegély igénybevételével vagy a külföldi munkáltató nyilatkoztatásával!)
„Fontos, hogy nem teljeskörű a fenti felsorolás, a 2 év folyamatos TB-jogviszony feltételeinek teljesülését célszerű szakemberrel ellenőriztetni. Vannak olyan foglalkoztatotti jogviszonyok, amelyeket a jogszabály kivételként kezel: például a közfoglalkoztatási jogviszony, amely nem számít TB-jogviszonynak a kölcsön igénylés szempontjából. Ezzel szemben viszont a részmunkaidős foglalkoztatás nem kizáró ok.” – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából.
- Családi állapot, gyermekvállalás: Nem előfeltétel a házasság vagy a gyermekvállalás.
- Más támogatásokkal való kombinálhatóság: Lehetséges például a CSOK Plusz vagy Babaváró hitellel kombinálva. Ugyanakkor kerülni kell a támogatási célok átfedését, mert az jogosulatlan igénybevételhez és visszafizetési kötelezettséghez vezethet. A hitel nem használható lakás-előtakarékossági vagy áthidaló kölcsönhöz, illetve meglévő kölcsöntartozás kiegyenlítésére.
2. Lakáscél, első lakás fogalma
A támogatott hitel csak belterületi, Magyarország területén lévő lakás vagy egylakásos lakóépület vásárlására vagy építésére vehető igénybe. Zártkerti vagy külterületi ingatlan nem támogatható. A támogatott kölcsön célja, hogy lehetővé tegye az első lakáshoz jutást.
Ki minősül első lakásvásárlónak?
Az igénylő nem rendelkezhet, illetve az azt megelőző 10 évben nem rendelkezhetett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.
Kivételek
Függetlenül a tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától az igénylő jogosult lehet a kölcsönre, abban az esetben is, ha korábban volt tulajdonrésze olyan lakóingatlanban, amely
- értéke nem haladta meg a 15 millió forintot;
- ingatlant a hatóság bontásra ítélte;
- haszonélvezettel terhelten került az igénylő tulajdonába, és abban most is a haszonélvező lakik;
Továbbá jogosult lehet a kölcsönre az a személy is, aki az elmúlt 10 évben legfeljebb egy lakóingatlanban és maximum 50%-os tulajdonrésszel rendelkezett.
Ajándékba vagy öröklés útján szerzett lakóingatlan esetén:
Mivel a jogszabály tervezet ezekre az esetekre jelenleg nem tartalmaz külön rendelkezést, ezért csak akkor jogosult az igénylő, ha megfelel a kivételi szabályoknak (pl. haszonélvezet fennállása, vagy csak 1/2-ed tulajdonrész szerzése történt).
Házastársak esetén:
Elég, ha egyikük megfelel az első lakáshoz jutó feltételeinek.
III. Előkészületek, dokumentáció, banki szempontok
1. Program helye és időpontja
- A program indulása: 2025. szeptember 1.
- Az igénylés kizárólag a programban részt vevő pénzintézeteken keresztül történhet.
2. Benyújtandó dokumentumok:
- TB jogviszony igazolása
- NAV által kiállított köztartozás-mentességi igazolás
- Személyazonosító iratok
- Erkölcsi bizonyítvány
- Nyilatkozatok arról, hogy az igénylőt az elmúlt 3 évben nem kötelezték visszafizetésre korábban igénybe vett lakáscélú támogatás miatt.
- Hozzájáruló nyilatkozat ahhoz, hogy a hitelprogrammal kapcsolatos információkat, az igénylő személyes adatait a bank, az illetékes kormányhivatal, és a Magyar Államkincstár ellenőrizze, a hatóságok helyszíni ellenőrzést folytassanak le, illetve építés esetén a NAV a bekerülési költségről szóló számlákat ellenőrizze,
- Hozzájáruló nyilatkozat az igénylő adatainak a központi hitelinformációs rendszerben (KHR) történő lekérdezéséhez.
A bank a hitelbírálat során a fentieken túlmenően további igazolások és nyilatkozatok benyújtását is előírhatja, valamint meghatározhatja a hitelképességre vonatkozó egyéb feltételeket. Ilyen feltétel lehet például a legalább három hónapja fennálló, határozatlan időtartamú munkaviszony fennállása. A próbaidős foglalkoztatás ugyanakkor kizáró okként vehető figyelembe. A bank jogosult vizsgálni a teljes háztartás jövedelmi helyzetét, továbbá a fennálló hitelek és egyéb kötelezettségek összegét is.
Egyéni vállalkozók esetében a jövedelem igazolása a NAV által kiállított jövedelemigazolással történhet. A hitelbírálat során jellemzően az utolsó két lezárt üzleti év pénzügyi eredménye kerül figyelembevételre. E tekintetben különösen jelentőséggel bírhat az adóbevallásban feltüntetett költséghányad, valamint az adózott eredmény nagysága.
Mindezekre tekintettel a hitelkérelem benyújtását megelőzően célszerű részletesen tájékozódni a választott hitelintézet elvárásairól. Javasolt továbbá még az ingatlan kiválasztása előtt hitelbírálatot kérni a banktól, amelynek keretében előzetesen megállapítható a hitelképesség.
3. Az adásvételi szerződés
Az előző pontban felsorolt dokumentumokon túl, kölcsönigénylés esetén – amennyiben ingatlanvásárlásról van szó – be kell nyújtani az adásvételi szerződést, építés esetén pedig az építési engedélyt, továbbá a részletes bekerülési költséget tartalmazó költségvetést. Építési célú kölcsön igénylése esetén a hitel folyósítását követően legalább a bekerülési költség 70%-ának megfelelő összegben szükséges számlákkal igazolni a felhasználást.
Ezért különösen fontos, hogy a kölcsönkérelemhez mellékelt szerződés szakszerűen megszerkesztett legyen, és minden, a banki előírások szerint elvárt részletet tartalmazzon.
Ingatlanjogászként azt javasolja dr. Jeney Ferenc, hogy a kiválasztott pénzintézettől kérjenek részletes tájékoztatást a kölcsönigénylés feltételeiről, és azt adják át az adásvételi szerződést készítő ügyvéd részére annak érdekében, hogy a szerződés biztosan megfeleljen a banki követelményeknek.
Az otthonteremtési támogatásokhoz kapcsolódóan az elmúlt évek során kialakult egy bizonyos egységes banki gyakorlat, amelyhez az ingatlanjogász szakma is igazodott. A 3%-os hitel bevezetésével azonban az adásvételi szerződések tartalmi követelményei új elvárásokkal bővültek a korábbi gyakorlathoz képest.
Ilyen új elvárás például, hogy az ingatlan vételárát – a kölcsönösszegen felül – akár készpénzben is lehet teljesíteni. Ez jelentős eltérést jelent a CSOK igénybevételével lebonyolított ügyletekhez képest, ahol a vételár legfeljebb 10%-a fizethető készpénzben. A jogszabálytervezet szerint, ha készpénzes fizetésre is sor kerül, akkor a bank a kölcsönösszeget közvetlenül az eladó részére utalja, amelyről az adásvételi szerződésben külön rendelkezni kell.
Speciális szabályozás vonatkozik arra az esetre, ha a megvásárolni kívánt ingatlan osztatlan közös tulajdonban van. Ilyenkor az igénylőnek igazolnia szükséges, hogy a megvásárolt tulajdoni hányadra kizárólagos használati joggal rendelkezik. Ennek igazolására alkalmas lehet például a társasházi alapító okirat, vagy ügyvéd által készített használati megosztásról szóló megállapodás, amelyhez mellékletként csatolni kell a térképvázlaton rögzített használati rendet. A bank továbbá előírhatja a használati megosztás földhivatali bejegyzését is, amelyhez szintén szükséges ügyvédi közreműködés.
Lakóépület vásárlása esetén további követelmény, hogy az adásvételi szerződésben a vételár megbontva szerepeljen, külön feltüntetve a telekárat, a lakóépület és az esetleges melléképítmény értékét. Új építésű lakóépület esetén ugyanezen bontásnak meg kell jelennie a benyújtott költségvetésben és a számlákon is.
Újdonságként jelenik meg az az elvárás, hogy az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni az ingatlan hasznos alapterületének egy négyzetméterre vetített vételárát (fajlagos négyzetméterár), valamint annak számítását. Építkezés esetén a fajlagos négyzetméterár kiszámítását a bekerülési költséget igazoló építési költségvetésben kell részletezni.
Az ingatlan adásvétel lebonyolítása során külön figyelmet kell fordítani a szerződéskötés időzítésére is. Ingatlan vásárlása esetén a kölcsönkérelmet az adásvételi szerződés aláírását követő 180 napon belül kell benyújtani a hitelintézethez. Építkezéshez igényelt kölcsön esetén a hitelkérelem kizárólag a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően nyújtható be.
A szerződéskötések kapcsán figyelemmel kell lenni arra a kizáró feltételre, amely szerint ingatlan vásárlása esetén az eladó, míg építkezés esetén a kivitelező nem lehet a kölcsönigénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa. Továbbá, amennyiben az eladó vagy a kivitelező gazdálkodó szervezet, úgy a kölcsönigénylő nem lehet annak tulajdonosa, és a gazdálkodó szervezet tulajdonosa sem lehet a kölcsönigénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ez azt is jelenti, hogy a kölcsön felhasználásával nem lehet ingatlant vásárolni például házastárstól, élettárstól, egyenesági rokontól, örökbefogadott, mostoha- vagy nevelt gyermektől, örökbefogadó-, mostoha- vagy nevelőszülőtől, testvértől, illetve olyan gazdasági társaságtól, amely ezen hozzátartozók tulajdonában áll.
A CSOK igénybevételével megvásárolt vagy épített ingatlanok esetében elfogadott gyakorlatnak minősül, ha a támogatott személy hozzájárulása mellett az ingatlan cég székhelyeként kerül bejelentésre, vagy ha a támogatott személy saját gazdasági tevékenységét az adott ingatlanban végzi.
A 3%-os hitel esetében azonban már a kölcsönkérelemben nyilatkoznia kell az igénylőnek arról, hogy amennyiben a kölcsön felhasználásával megszerzett ingatlant a folyósítástól számított 5 éven belül legalább többségi tulajdonában álló gazdasági társaság (legfeljebb két társaság) székhelyeként kívánja bejelenteni, vagy azt egyéni vállalkozása székhelyeként kívánja nyilvántartásba vetetni, illetve ha az ingatlan részét képező földrészletet vagy az azon található melléképítményt saját gazdasági tevékenység céljára kívánja használni.
Ennek megfelelően célszerű már az adásvételi szerződésben nyilatkozni arról, ha az igénylő a kölcsön felhasználásával megszerzett ingatlant saját vállalkozása vagy cége székhelyeként kívánja hasznosítani, illetve ha azon gazdasági tevékenységet kíván folytatni. Amennyiben az igénylő a kölcsönkérelem benyújtásakor elmulasztja a szükséges nyilatkozat megtételét, azzal megsértheti a kölcsönszerződésben vállalt kötelezettségeket, amely a kölcsön visszafizetésének kötelezettségét vonhatja maga után.
Összegzés
Az Otthon Start Program komoly lehetőséget jelent azok számára, akik első otthonukat szeretnék megvásárolni vagy felépíteni. Ugyanakkor a szabályozás összetettsége, valamint a hitelhez kapcsolódó jogi követelmények indokolttá teszik, hogy az igénylők megfelelő előkészítéssel, és lehetőség szerint ingatlanjogász segítségével vágjanak bele az ügyintézésbe.
A szerződéskötési folyamatban való aktív részvétel, a szükséges nyilatkozatok előzetes átvizsgálása, és a jogi dokumentumok megfelelő biztosítása hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakásvásárlás zökkenőmentes és jogilag is biztonságos legyen.
Felhívjuk a figyelmet, hogy jelen írás a Kormány által közzétett rendelettervezet és sajtóközlemények alapján készült.
Kérdése van a 3%-os hitellel kapcsolatban? Vegye fel velünk a kapcsolatot, debreceni ügyvédi iroda tapasztalt szakértői segítenek Önnek a folyamat minden lépésében.
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu