Kada razmišljaju o kupnji nekretnine u inozemstvu, mnogi se pitaju kako kupiti stan u Španjolskoj. To je zemlja koja nudi ne samo lijepo vrijeme i bogatu kulturu, već i atraktivne investicijske prilike.
Ako sanjate o tome da imate svoj kutak u nekom od španjolskih gradova ili na obali, ovaj vodič je za vas. Sadrži sve osnovne informacije koje će vam pomoći razumjeti proces kupnje stana u Španjolskoj.
Kako kupiti stan u Španjolskoj?
U Španjolskoj je san o posjedovanju vlastitog doma vrlo raširen, jer otprilike 80% stanovništva posjeduje vlastiti stan ili kuću, a mnogi više nemaju hipoteke. Zemlja se suočila s ozbiljnim poteškoćama tijekom globalne ekonomske krize, koja je teško pogodila tržište nekretnina. Cijene nekretnina su pale i do 30%, ali posljednjih godina bilježi se stabilizacija.
Od 2016. godine bilježimo postupan porast cijena nekretnina u Španjolskoj. Iako je pandemija COVID-19 utjecala na tržište 2020. godine, službeni podaci pokazuju da su prosječne cijene nekretnina porasle u drugom tromjesečju tekuće godine. Prodajne cijene porasle su za 2,1% na godišnjoj razini, pri čemu su cijene novih stanova porasle za 4,2%, a rabljenih stanova za 1,8%.
Kao što je razumljivo, broj transakcija kupnje naspram najma značajno je opao. Vladina statistika pokazuje da međunarodni kupci kupuju oko 18.000–25.000 nekretnina u Španjolskoj svako tromjesečje. U drugom tromjesečju 2020. taj broj pao je ispod 10.000.
Potpuni ekonomski utjecaj pandemije COVID-19 na španjolsko tržište nekretnina još nije poznat. Stručnjaci za nekretnine predviđaju da bi cijene stanova mogle pasti za 5-10% u kratkoročnom razdoblju.
Je li bolje kupiti ili unajmiti nekretninu u Španjolskoj?
Odluka između kupnje ili najma stana u Španjolskoj zahtijeva razumijevanje stvarnih uvjeta lokalnog tržišta. Vrijedi uzeti u obzir rizik od prijevara, visoke poreze na kapitalnu dobit i nestabilnost cijena nekretnina.
Tržište najma se također mijenja, osobito nakon uvođenja strožih propisa o kratkoročnim najmovima u određenim regijama. Ti propisi, koji se razlikuju od područja do područja, mogu utjecati na investicijske odluke.
Uzimajući u obzir ove čimbenike, najam može biti isplativiji za one koji planiraju kraći boravak u Španjolskoj. Posebno zbog visokih poreza na kapitalnu dobit.
Mogu li stranci kupiti stan u Španjolskoj?
Španjolska otvara svoja vrata strancima koji žele kupiti nekretnine, čineći proces kupnje relativno jednostavnim i smanjujući mogućnost čestih pogrešaka pri kupnji kuće. Pravila kupnje su transparentna.
Prije nego što krenete u transakciju, potrebno je dobiti porezni broj, koji možete dobiti tako da posjetite policijsku stanicu s putovnicom. Za građane Španjolske i zemalja Europske unije, ovaj postupak obično traje isti dan. Međutim, za one iz drugih zemalja može potrajati nekoliko tjedana.
Španjolska također nudi program Zlatna viza za strane vlasnike nekretnina. U okviru tog programa, ulaganjem više od 500.000 eura u španjolske nekretnine moguće je dobiti boravišnu vizu. Program Zlatna viza je vrlo popularan, osobito među investitorima izvan Europske unije, uključujući umirovljenike i kupce kuća za odmor.
Kako korak po korak kupiti stan u Španjolskoj?
Kupnja nekretnine u Španjolskoj počinje određivanjem budžeta, ovisno o namjeni kupnje: stan za stanovanje, kuća za odmor ili investicija. Važno je provjeriti svoje kreditne mogućnosti i odrediti iznos koji možete financijski podnijeti. Sljedeći korak je dobivanje identifikacijskog broja NIE, koji je potreban za poreznu registraciju i otvaranje bankovnog računa u Španjolskoj. Također je važno pronaći iskusnog odvjetnika koji se specijalizirao za pravo nekretnina.
Kada odaberete nekretninu iz snova, dajte ponudu. Nakon što bude prihvaćena, sastavite ugovor o rezervaciji Contrato de Reserva. To omogućava provođenje potrebnih provjera duga i zakonitosti dokumenata. U tom trenutku se plaća i avans koji se osigurava do konačne realizacije kupnje. Također se preporučuje tehnički pregled nekretnine.
Konačna kupnja uključuje potpisivanje predugovora, uplatu avansa i na kraju potpisivanje ugovora o kupoprodaji Escritura de compraventa s prodavateljem, čime se završava proces kupnje. Potrebno je platiti ostatak iznosa i naknade, a odvjetnik će registrirati prodaju u Notaria Publica.
Troškovi kupnje nekretnine u Španjolskoj
Kada planirate kupnju nekretnine u Španjolskoj, vrijedi imati na umu da cijene znatno variraju ovisno o lokaciji. U velikim gradovima poput Madrida ili Barcelone i atraktivnim turističkim primorskim područjima, cijene su više. Ipak, tržište nudi širok spektar nekretnina, omogućujući pronalazak opcija koje odgovaraju različitim budžetima.
Prosječne cijene u centrima velikih gradova kretale su se između približno 427,75 i 474,22 američkih dolara po kvadratnom metru. Dok se izvan centra mogu naći ponude od 143,06 do 338,89 američkih dolara po kvadratnom metru. To pokazuje veliku raznolikost i mogućnost prilagodbe tržišta individualnim preferencijama.
Analiza tržišta prije pandemije COVID-19 otkrila je porast cijena nekretnina, s prosjecima koji su dosezali 1.649 eura po kvadratnom metru u glavnim gradovima i 1.604 eura na Balearima i Kanarskim otocima. Najskuplja područja, poput San Sebastian, Barcelone i Madrida, imala su cijene do 3.600 eura po kvadratnom metru.
Kako pronaći i odabrati nekretninu u Španjolskoj?
Odabir odgovarajuće nekretnine u Španjolskoj može poprimiti mnoge oblike. Možete koristiti usluge agencije za nekretnine, kupiti direktno od vlasnika putem internetske platforme ili potražiti oglase i preporuke u odabranim kvartovima. Suradnja s agencijom često uključuje naknadu koju plaća prodavatelj, a koja iznosi između 2,5 i 3% vrijednosti nekretnine. Za kupce koji prvi put kupuju u Španjolskoj.
Podrška iskusnog agenta može biti neprocjenjiva. Međutim, trebate biti svjesni dodatnih troškova takve usluge. Web stranice poput Idealista ili Fotocasa mogu biti dobro početno mjesto za vlastitu potragu.
Odabir između stambenih ili investicijskih nekretnina ovisi o osobnim potrebama. Španjolska nudi širok izbor stanova, kuća ili zemljišta. Važno je pažljivo razmotriti hoće li nekretnina biti korištena kao dom ili kao investicija. Ništa ne može zamijeniti posjetu i izravni razgovor s lokalnim stanovništvom kako biste stekli bolji osjećaj za područje i pronašli idealno mjesto za sebe.
Međutim, treba biti oprezan i izbjegavati zamke poput prijevara vezanih uz nekretnine koje se prodaju po planu, a ne realiziraju se, ili kuća koje su izgrađene nezakonito.
Koji su zakonski zahtjevi?
Javni bilježnik ima ključnu ulogu u transakcijama kupnje i prodaje nekretnina u Španjolskoj. On registrira prijenos vlasništva nekretnine u zemljišne knjige (Registro de las Propiedades).
Provjera da li je prodavatelj stvarni vlasnik nekretnine. Postoje li dugovi vezani uz nekretninu. To je osobito važno u Španjolskoj, gdje se dugovi vezani uz nekretninu prenose na novog vlasnika. Ako je nekretnina opterećena neplaćenom hipotekarnom obvezom prethodnog vlasnika, novi kupac može biti odgovoran za njezino podmirenje.
Kupnja nekretnine je važan i uzbudljiv korak, ali snalaženje u pravnom sustavu nove zemlje može biti izazov. Srećom, kupnja kuće iz snova u Španjolskoj trebala bi biti relativno jednostavna ako slijedite navedene korake.
Često postavljana pitanja – Pitanja i odgovori – Kako mogu kupiti stan u Španjolskoj?
Da, stranci mogu kupiti nekretnine u Španjolskoj. Proces kupnje je sličan kao za španjolske građane i strance, ali je važno imati NIE (Identifikacijski broj za strance).
Glavni koraci kupnje nekretnine su: dobivanje NIE, odabir nekretnine, provođenje due diligence provjera, potpisivanje predugovora, plaćanje depozita. Na kraju, potpisivanje ugovora i upis transakcije u zemljišne knjige.
Uz cijenu kupnje treba dodati porez na kupoprodaju, javnobilježničke troškove, troškove upisa u zemljišne knjige. Također i troškove odvjetnika i agenta. Ukupni dodatni troškovi mogu iznositi između 8% i 12% cijene kupnje.
Iako je moguće, preporučuje se angažiranje iskusnog odvjetnika za nekretnine. Važno je osigurati da su svi pravni aspekti transakcije pravilno riješeni, čime se minimizira rizik i štite interesi kupca.
Kupnja nekretnine ne daje automatski pravo na boravak. Međutim, investitori koji ulože najmanje 500.000 eura u kupnju nekretnine mogu podnijeti zahtjev za tzv. Zlatnu vizu, vizu koja im omogućuje boravak u Španjolskoj.