Při zvažování nákupu nemovitosti v zahraničí mnoho lidí přemýšlí, Jak koupit nemovitost ve Španělsku. Tato země nabízí nejen krásné počasí a bohatou kulturu, ale také atraktivní investiční příležitosti.
Pokud sníte o vlastním místě v jednom z španělských měst nebo na pobřeží, je tento průvodce určen právě pro vás. Obsahuje veškeré klíčové informace, které vám pomohou porozumět procesu nákupu nemovitosti ve Španělsku.
Jak koupit nemovitost ve Španělsku?
V Španělsku je sen vlastnit vlastní místo poměrně běžný – asi 80 % populace vlastní svůj byt nebo dům, z nichž mnozí už nejsou zatíženi hypotékou. Země zažila vážné obtíže během globální finanční krize, která měla významný dopad na trh s nemovitostmi. Ceny domů dokonce klesly o 30 %, ale posledních několik let přineslo stabilizaci.
Od roku 2016 jsme zaznamenali postupný nárůst cen nemovitostí ve Španělsku. I když pandemie COVID-19 ovlivnila trh v roce 2020, oficiální data ukazují, že průměrné ceny nemovitostí vzrostly ve druhém čtvrtletí tohoto roku. Prodejní ceny vzrostly o 2,1 % ve srovnání s předchozím rokem, přičemž ceny novostaveb stouply o 4,2 % a druhotných bytů o 1,8 %.
Je pochopitelné, že počet kupních a prodejních transakcí výrazně klesl. Údaje vlády naznačují, že mezinárodní kupci kupují ve Španělsku každé čtvrtletí asi 18 000 až 25 000 domů. Ve druhém čtvrtletí roku 2020 toto číslo kleslo pod 10 000.
Úplné ekonomické dopady pandemie COVID-19 na španělský trh s nemovitostmi jsou stále neznámé. Odborníci na trh s nemovitostmi předpovídají, že hodnoty domů by mohly krátkodobě klesnout o 5 až 10 %.
Lepší koupit nebo pronajmout nemovitost ve Španělsku?
Rozhodování mezi koupí a pronájmem nemovitosti ve Španělsku vyžaduje porozumění místním realitám na trhu. Důležité je zvážit riziko podvodů, vysoké daně z kapitálových výnosů a volatilitu cen nemovitostí.
Trh s pronájmy se také mění, zejména poté, co některé regiony zavedly přísnější předpisy pro krátkodobé pronájmy. Tyto pravidla se liší podle regionu a mohou ovlivnit investiční rozhodnutí.
Vzhledem k těmto faktorům se pronájem může ukázat jako výhodnější pro ty, kteří plánují kratší pobyt ve Španělsku. Obzvláště při vysokých daních z kapitálových výnosů.
Mohou cizinci koupit nemovitost ve Španělsku?
Španělsko otevírá své dveře cizincům, kteří chtějí koupit nemovitost, a zjednodušuje proces nákupu a omezuje možnost dělat typické chyby při koupi domu. Pravidla nákupu jsou transparentní.
Před provedením transakce je nutné získat finanční číslo, které lze získat návštěvou policejní stanice s pasem v ruce. Pro občany Španělska a zemí Evropské unie je tento proces obvykle dokončen v tentýž den. Pro lidi z jiných zemí to může trvat několik týdnů.
Španělsko také nabízí program Zlatého víza pro majitele nemovitostí z ciziny. Podle tohoto programu mohou investoři investující více než 500 000 eur do španělských nemovitostí získat pobytové vízum. Program Zlatého víza je velmi oblíbený, zejména mezi investory z mimo Evropskou unii, včetně důchodců a lidí kupujících rekreační domy.
Jak koupit nemovitost ve Španělsku krok za krokem?
Nákup nemovitosti ve Španělsku začíná určením rozpočtu v závislosti na účelu nákupu: byt k bydlení, rekreační dům nebo investice. Důležité je zkontrolovat možnosti úvěrové schopnosti a určit částku, kterou si můžete dovolit. Dalším krokem je získání identifikačního čísla NIE, nezbytného pro daňovou registraci a otevření bankovního účtu ve Španělsku, a nalezení zkušeného právníka specializujícího se na právo nemovitostí.
Po vybrání vysněné nemovitosti byste měli podat nabídku. Poté, po jejím přijetí, sestavit smlouvu o rezervaci Contrato de Reserva. To umožňuje provést kontrolu due diligence týkající se dluhů a legalitu dokumentů. V této době je také placena záloha, která je zajištěna do dokončení kontrol. Doporučuje se také provést technickou inspekci nemovitosti.
Dokončení nákupu zahrnuje podepsání předběžné smlouvy, zaplacení zálohy a nakonec podepsání smlouvy Escritura de compraventa s prodávajícím, která uzavírá proces nákupu. Je nutné zaplatit zbývající částku a poplatky a právník provede registraci prodeje v Notaria Publica.
Náklady na nákup nemovitosti ve Španělsku
Při plánování nákupu nemovitosti ve Španělsku je třeba si uvědomit, že ceny se výrazně liší v závislosti na lokalitě. Ve velkých městech jako Madrid nebo Barcelona a v oblíbených turistických pobřežních oblastech jsou ceny vyšší. Trh však nabízí široký výběr nemovitostí, který vám umožní najít možnosti přizpůsobené různým rozpočtům.
Průměrné ceny v centrech velkých měst se pohybovaly od asi 427,75 do 474,22 USD za metr čtvereční. Mimo centrum lze najít nabídky od 143,06 do 338,89 USD za metr čtvereční. To ukazuje na významnou variabilitu a možnosti přizpůsobení nákupu individuálním preferencím.
Analýza trhu před pandemií COVID-19 odhalila nárůst cen nemovitostí, přičemž průměrné hodnoty dosahovaly 1 649 eur za metr čtvereční ve velkých městech a 1 604 eur na Baleárských a Kanárských ostrovech. Nejdražší oblasti, jako San Sebastian, Barcelona a Madrid, měly ceny až do 3 600 eur za metr čtvereční.
Jak najít a vybrat nemovitost ve Španělsku?
Výběr správné nemovitosti ve Španělsku může nabývat různých forem. Můžete využít služeb realitních agentur, koupit přímo od majitele prostřednictvím online portálu nebo hledat nabídky a doporučení ve vybraných čtvrtích. Práce s realitní agenturou často zahrnuje poplatky na straně prodejce, které se pohybují od 2,5 do 3 % hodnoty nemovitosti. Pro nové kupující v Španělsku.
Podpora specializovaného makléře může být neocenitelná, ale je důležité si uvědomit další náklady na tuto službu. Webové stránky jako Idealista nebo Fotocasa mohou být dobrým výchozím bodem pro nezávislé hledání.
Výběr mezi rezidenční nebo investiční nemovitostí závisí na individuálních potřebách. Španělsko nabízí široký výběr bytů, domů nebo pozemků k výstavbě. Důležité je pečlivě zvážit, zda bude nemovitost sloužit jako domov nebo investice. Nic nenahradí přímé návštěvy a rozhovory s obyvateli, abyste lépe pocítili oblast a našli perfektní místo pro sebe.
Je však třeba opatrnosti, aby se předešlo pastem, jako jsou podvody spojené s nemovitostmi prodávanými na plán, které nejsou realizovány, nebo domy postavené nelegálně.
Jaké jsou právní požadavky?
Notář hraje klíčovou roli v kupních a prodejních transakcích domů ve Španělsku. Jsou zodpovědní za zanesení převodu vlastnictví nemovitosti do katastru nemovitostí (Registro de las Propiedades).
Kontrola, zda prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti, a zda je nemovitost bez jakýchkoli dluhů, je zejména v Španělsku důležitá, kde jsou dluhy přidělené k nemovitosti převedeny na nového vlastníka. Pokud je nemovitost zatížena nezaplacenou hypotékou předchozího majitele, nový kupující může být povinen ji splatit.
Koupě nemovitosti je důležitým a vzrušujícím krokem, ale navigace v právním systému nové země může být výzvou. Naštěstí by měl nákup vašeho vysněného domova ve Španělsku probíhat relativně hladce, pokud budete postupovat podle uvedených kroků.
FAQ – Otázky a odpovědi – Jak koupit nemovitost ve Španělsku?
Ano, cizinci mohou koupit nemovitost ve Španělsku. Proces nákupu je podobný pro španělské občany a cizince, ale důležité je mít NIE (číslo zahraničního občana).
Hlavní fáze nákupu nemovitosti jsou: získání čísla NIE, výběr nemovitosti, provedení due diligence, podepsání předběžné smlouvy, zaplacení zálohy. Nakonec podepsání notářského aktu a zápis transakce do katastru nemovitostí.
Kupní cena by měla být navýšena o daň z převodu a prodeje, poplatky notáře, náklady na registraci v katastru nemovitostí. Stejně jako poplatky za právníka a prostředníka. Celkové dodatečné náklady se mohou pohybovat od 8 % do 12 % kupní ceny.
Je to možné, ale doporučuje se najmout zkušeného právníka specializujícího se na realitní právo. Je vhodné zajistit, aby byly všechny právní aspekty transakce řádně vyřešeny, což minimalizuje rizika a chrání zájmy kupujícího.
Nákup nemovitosti automaticky nezaručuje právo na trvalý pobyt. Investoři však, kteří investují nejméně 500 000 eur do nemovitostí, mohou požádat o tzv. Zlaté vízum, které umožňuje trvalý pobyt ve Španělsku.