Когато обмислят покупка на имот в чужбина, много хора се чудят как да си купят апартамент в Испания. Това е страна, която предлага не само красиво време и богата култура, но и привлекателни възможности за инвестиции.
Ако мечтаете да имате свой собствен кът в някой от испанските градове или по крайбрежието, това ръководство е за вас. То съдържа цялата ключова информация, която ще ви помогне да разберете процеса на закупуване на апартамент в Испания.
Как да купя апартамент в Испания?
В Испания мечтата за собствено жилище е доста разпространена, като около 80 % от населението притежава собствен апартамент или къща, а много от тях вече не са обременени с ипотека. Страната изпита сериозни трудности по време на световната финансова криза, която засегна силно пазара на недвижими имоти. Цените на жилищата спаднаха с до 30%, но през последните години се наблюдава стабилизиране.
От 2016 г. насам цените на имотите в Испания постепенно се повишават. Въпреки че пандемията COVID-19 засегна пазара през 2020 г., официалните данни показват, че средните цени на имотите са се увеличили през второто тримесечие на тази година. Продажните цени са се увеличили с 2,1% на годишна база, като цените на новото строителство са се повишили с 4,2%, а на апартаментите втора употреба – с 1,8%.
Разбираемо е, че броят на сделките за покупко-продажба на недвижими имоти е намалял значително. Правителствената статистика сочи, че всяко тримесечие международните купувачи купуват около 18 000-25 000 жилища в Испания. През второто тримесечие на 2020 г. този брой е спаднал под 10 000.
Пълното икономическо въздействие на пандемията COVID-19 върху испанския пазар на недвижими имоти все още не е известно. Експерти по недвижими имоти прогнозират, че в краткосрочен план стойността на жилищата може да спадне с 5-10%.
По-добре да купите или да наемете имот в Испания?
Решението за покупка или наемане на апартамент в Испания изисква познаване на реалностите на местния пазар. Струва си да се има предвид рискът от измами, високите данъци върху капиталовите печалби и нестабилността на цените на имотите.
Пазарът на наеми също се променя, особено след като някои региони въведоха по-строги правила за краткосрочните наеми. Тези правила, които се различават в отделните региони, могат да повлияят на инвестиционните решения.
Като се имат предвид тези фактори, наемането може да се окаже по-изгодно за тези, които планират по-кратък престой в Испания. Особено с оглед на високите данъци върху капиталовите печалби.
Могат ли чужденци да си купят апартамент в Испания?
Испания отваря вратите си за чужденци, желаещи да закупят имот, като улеснява процеса на закупуване и намалява възможността за допускане на често срещани грешки при покупка на жилище. Правилата за покупка са прозрачни.
Преди да пристъпите към транзакцията, е необходимо да получите финансов номер, който може да получите, като посетите полицейския участък с паспорта си в ръка. За гражданите на Испания и страните от Европейския съюз този процес обикновено приключва в същия ден. За тези от други държави обаче той може да отнеме няколко седмици.
Испания предлага и програма „Златна виза“ за чуждестранни собственици на имоти. В рамките на тази програма при инвестиране на повече от 500 000 евро в испански недвижими имоти е възможно да се получи виза за пребиваване. Програмата „Златна виза“ е много популярна. Особено сред инвеститори от страни извън Европейския съюз, включително пенсионери и купувачи на ваканционни жилища.
Как да купя апартамент в Испания стъпка по стъпка?
Закупуването на имот в Испания започва с определяне на бюджет в зависимост от целта на покупката: апартамент за живеене, ваканционен дом или инвестиция. Важно е да проверите кредитните си възможности и да определите сумата, която можете да си позволите. Следващата стъпка е да получите идентификационен номер NIE, необходим за данъчна регистрация и откриване на банкова сметка в Испания. А също и да намерите опитен адвокат, специализиран в областта на правото на недвижимите имоти.
След като изберете мечтания имот, направете оферта. След това, когато тя бъде приета, изгответе договора за резервация Contrato de Reserva. А това позволява да се извършат надлежни проверки по отношение на дълговете и законността на документите. В този момент се плаща и депозит, който се обезпечава до финализирането на нещата. Препоръчва се и техническо обследване на имота.
Финализирането на покупката включва подписването на предварителния договор, плащането на депозита и накрая подписването на договора Escritura de compraventa с продавача, с което се приключва процесът на покупката. Изисква се плащане на останалата сума и такси и адвокатът ще регистрира продажбата в Notaria Publica.
Разходи за покупка на имот в Испания
Когато планирате да закупите имот в Испания, трябва да имате предвид, че цените варират значително в зависимост от местоположението. В големите градове като Мадрид или Барселона и в привлекателните за туристите крайбрежни райони цените са по-високи. Въпреки това пазарът предлага широка гама от имоти, което позволява да се намерят варианти, подходящи за различни бюджети.
Средните цени в центровете на големите градове варират приблизително от 427,75 до 474,22 щатски долара за квадратен метър. Докато извън центъра могат да се намерят оферти на стойност от 143,06 до 338,89 USD на квадратен метър. Това показва голяма вариативност и възможност за приспособяване на покупката към индивидуалните предпочитания.
Анализът на пазара преди пандемията COVID-19 показа увеличение на цените на имотите, като средните стойности достигнаха 1 649 евро на квадратен метър в големите градове и 1 604 евро на Балеарските и Канарските острови. В най-скъпите райони, като Сан Себастиан, Барселона и Мадрид, цените достигат до 3600 евро на квадратен метър.
Как да намерите и изберете имот в Испания?
Изборът на подходящия имот в Испания може да има много форми. Можете да използвате услугите на агенция за недвижими имоти, да купите директно от собственика чрез онлайн портал или да потърсите обяви и препоръки в избрани квартали. Работата с агенция за недвижими имоти често е свързана с такси от страна на продавача, които варират от 2,5 до 3% от стойността на имота. За купувачи, които купуват за първи път в Испания.
Подкрепата на специализиран брокер може да бъде безценна. Въпреки това имайте предвид допълнителните разходи за такава услуга. Сайтове като Idealista или Fotocasa могат да бъдат добра отправна точка за вашето собствено търсене.
Изборът между жилищен или инвестиционен имот зависи от индивидуалните нужди. Испания предлага богат избор от апартаменти, къщи или парцели за строителство. Важно е да се обмисли внимателно дали имотът ще се използва като жилище или като инвестиция. Нищо не може да замени посещението и директните разговори с местните жители, за да получите по-добра представа за района и да намерите идеалното място за вас.
Въпреки това трябва да се внимава и да се избягват подводните камъни. Като например измами с имоти, продадени по план, които не са реализирани, или незаконно построени къщи.
Какви са правните изисквания?
Нотариусът играе ключова роля при сделките за покупка и продажба на жилище в Испания. Той е този, който вписва прехвърлянето на собствеността върху имота в поземления регистър (Registro de las Propiedades).
Удостоверяване, че продавачът е действителният собственик на имота. Дали върху имота има наложени задължения. Това е особено важно в Испания, където дълговете, наложени върху имота, се прехвърлят на новия собственик. Ако имотът е обременен от непогасена ипотека на предишния собственик, новият купувач може да бъде натоварен с нейното изплащане.
Закупуването на имот е важна и вълнуваща стъпка, но ориентирането в правната система на нова страна може да бъде предизвикателство. За щастие покупката на мечтания дом в Испания би трябвало да е сравнително лесна. Ако следвате изброените стъпки.
Често задавани въпроси – Въпроси и отговори – Как мога да купя апартамент в Испания?
Да, чужденците могат да купуват имоти в Испания. Процесът на закупуване е сходен за испанските граждани и чужденците, но е важно да имате NIE (идентификационен номер за чужденци).
Основните етапи на покупката на имот са: получаване на NIE, избор на имот, извършване на надлежни проверки, подписване на предварителен договор, плащане на депозит. И накрая, подписване на нотариалния акт и регистриране на сделката в имотния регистър.
Към покупната цена трябва да добавите данъка върху продажбената сделка, нотариалните такси, разходите за вписване в имотния регистър. Както и хонорари на адвокати и агенти. Общият размер на допълнителните разходи може да бъде между 8 % и 12 % от покупната цена.
Макар че е възможно, препоръчително е да наемете опитен адвокат по недвижими имоти. Струва си да се уверите, че всички правни аспекти на сделката са правилно уредени, като по този начин се свежда до минимум рискът и се защитават интересите на купувача.
Покупката на имот не ви дава автоматично право на пребиваване. Въпреки това инвеститорите, които похарчат поне 500 000 евро за покупка на имот, могат да кандидатстват за т.нар. златна виза – виза, която им позволява да пребивават в Испания.